5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、祈使句例子英语，祈使句例子10个华发(fā)股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的(de)年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资(zī祈使句例子英语，祈使句例子10个)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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